Baufinanzierung, ohne dass du 20 Banken abklapperst.

So läuft eine Baufinanzierung ab

Der Weg zur Finanzierung ist bei mir immer gleich aufgebaut — egal, ob du kaufst, baust oder verlängerst:

• 1 · Du erzählstDu schickst mir, was du hast: dein Vorhaben, dein Einkommen, dein Eigenkapital. Unvollständig ist okay, den Rest sortieren wir gemeinsam.
• 2 · Ich sortiereIch prüfe deinen Fall nach Person, Objekt und Vorhaben und sehe sofort, was noch fehlt und wo es haken könnte.
• 3 · Ich vergleiche und reiche einIch lege deinen Fall neben 500+ Kreditinstitute, per Plattformvergleich, und reiche direkt bei der Bank ein, die am besten passt.
• 4 · Du entscheidestDu bekommst eine klare Empfehlung mit einer Bank, einer Rate und einem Plan. Unterschrieben wird erst, wenn du sicher bist.

Welche Unterlagen du dafür brauchst, findest du in meiner Unterlagen-Checkliste.

Was eine Immobilie zusätzlich kostet

Der Kaufpreis ist nicht alles. Dazu kommen die Kaufnebenkosten — und die solltest du von Anfang an einplanen, weil viele Banken sie nicht mitfinanzieren:

• GrunderwerbsteuerJe nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Das ist gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar.
• Notar und GrundbuchFür Beurkundung und Eintragung fällt meist rund ein bis zwei Prozent des Kaufpreises an.
• MaklerprovisionFalls ein Makler beteiligt ist, kommt seine Provision dazu — regional unterschiedlich und seit 2020 meist geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.

Diese Nebenkosten erwarten viele Banken aus deinem Eigenkapital. Wenn dein Erspartes knapp ist, heißt das nicht automatisch „geht nicht“ — dazu unten mehr und ausführlich auf der Seite Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Eigenkapital ist der Teil, den du selbst mitbringst — Erspartes, aber auch schon vorhandenes Grundstück oder Eigenleistung beim Bau. Je mehr du einbringst, desto weniger musst du finanzieren und desto entspannter ist die Rate.

Wichtig ist der sogenannte Beleihungsauslauf: der Anteil des Immobilienwerts, den die Bank finanziert. Je niedriger dieser Anteil, desto mehr Banken kommen infrage. Wie viel Eigenkapital „üblich“ ist, entscheidet am Ende jede Bank für sich — deshalb vergleiche ich, statt mit einer Faustregel zu arbeiten. Oft reicht weniger, als du denkst.

Zinsbindung: wie lange soll der Zins fest sein?

Bei einer Baufinanzierung legst du fest, wie lange dein Sollzins gleich bleibt — typisch sind fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Eine lange Zinsbindung gibt dir Sicherheit über viele Jahre, eine kurze ist am Anfang oft günstiger, aber du trägst früher das Risiko der Anschlussfinanzierung.

Was für dich sinnvoll ist, hängt an deinem Plan: wie lange du bleiben willst, wie sicher dein Einkommen ist, wie viel Luft die Rate hat. Das rechnen wir zusammen durch — ganz konkret im Baufinanzierungsrechner.

Tilgung: wie schnell bist du schuldenfrei?

Deine monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung. Die Tilgung ist der Teil, mit dem du das Darlehen wirklich zurückzahlst. Eine höhere Tilgung macht die Rate größer, aber du bist schneller fertig und zahlst insgesamt weniger. Eine niedrigere Tilgung hält die Rate klein, verlängert aber die Laufzeit.

Am Ende der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, für die du dann eine Anschlussfinanzierung brauchst. Wie hoch diese Restschuld ausfällt, siehst du direkt im Rechner.

Ein guter Startwert ist eine Tilgung, mit der du innerhalb einer überschaubaren Zeit fertig wirst, ohne dass die Rate dich einengt. Ob eine anfängliche Sondertilgungs-Option sinnvoll ist — damit du bei einem Bonus oder einer Erbschaft schneller runterkommst —, schauen wir uns im Einzelfall an. Auch das ist Teil davon, die Finanzierung an dein Leben anzupassen und nicht umgekehrt.

Kauf, Neubau oder Anschluss — dein Weg unterscheidet sich

„Baufinanzierung“ ist der Oberbegriff für sehr unterschiedliche Vorhaben. Je nachdem, wo du stehst, sieht der Ablauf anders aus:

• Kauf einer BestandsimmobilieDu hast Haus oder Wohnung gefunden. Hier zählt der Kaufvertrag, und es geht meist zügig, weil das Objekt schon steht.
• NeubauBei Bauträger oder Architekt wird nach Baufortschritt ausgezahlt. Die Finanzierung muss zum Zahlungsplan passen — sonst zahlst du Bereitstellungszinsen für Geld, das du noch nicht abrufst.
• AnschlussfinanzierungLäuft deine Zinsbindung aus, geht es nicht um ein neues Objekt, sondern um die beste Ablösung deiner Restschuld — mehr dazu auf der Seite Anschlussfinanzierung.
• KapitalanlageEine vermietete Immobilie rechnet sich anders als das eigene Zuhause. Details auf Immobilie als Kapitalanlage.

Für alle Wege gilt dasselbe Prinzip: Ich sortiere deinen Fall, vergleiche und reiche bei der Bank ein, die dazu passt. Was sich unterscheidet, sind die Unterlagen und das Timing.

Was ich früh prüfe — damit es später keine Absage gibt

Die meisten Absagen entstehen nicht, weil eine Finanzierung unmöglich ist, sondern weil der Fall bei der falschen Bank landet oder eine Kleinigkeit übersehen wurde. Deshalb schaue ich am Anfang genau hin:

• Trägt die Rate?Ich rechne mit deinem echten Haushalt, nicht mit einer Faustregel — dazu der Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?
• Passt das Einkommen zur Bank?Angestellt, selbstständig, in Probezeit — nicht jede Bank bewertet das gleich. Bei Selbstständigen wird es besonders wichtig, siehe Baufinanzierung für Selbstständige.
• Sind die Unterlagen vollständig?Fehlende Nachweise kosten Zeit und Nerven. Die Unterlagen-Checkliste zeigt dir, was gebraucht wird.
• Wie viel bringst du mit?Auch mit wenig Eigenkapital geht oft mehr, als du denkst — dazu Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Klingt aufwendig? Für dich ist es das nicht. Du erzählst mir deine Situation, den Rest sortiere ich.

Was ich als Vermittler mache — und was nicht

Ich bin kein Vergleichsportal und keine einzelne Bank. Ich arbeite per Plattformvergleich und Direkteinreichung: Ich prüfe deinen Fall, vergleiche über 500+ Kreditinstitute und reiche dort ein, wo die Chancen und die Konditionen für dich am besten stehen.

Warum das für dich zählt: Ein Portal gibt dir eine Liste und lässt dich allein. Deine Hausbank kennt nur ihre eigenen Konditionen. Ich stehe dazwischen — auf deiner Seite — und bleibe dein Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Unterschrift. Kostenlos für dich, weil mich die Bank vergütet, bei der deine Finanzierung zustande kommt.

Aus meiner Zeit bei der Bank weiß ich, wie Banken entscheiden. Dieses Wissen setze ich für dich ein — nicht gegen dich. Konkrete Zinssätze nenne ich hier bewusst nicht: Die hängen von deinem Fall und dem Tag ab und wären als Werbeaussage nicht seriös. Rechne stattdessen mit echten Zahlen im Rechner.

Häufige Fragen